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干货! 《便利店经营胜经》之选址方法

开便利店，选址定生死！它直接决定了店铺的客流量，也是成本控制的关键。但是网上很多文章对于如何选址，讲述的都比较笼统，普遍缺乏操作性。

因此根据蓝章策划的营销实战总结，以“超干货、可实操”为方向撰写本文，以供参考。

一、宗旨

●千万别着急。选址大过天，所以一定要做好3-6个月的准备周期。欲速不达，会因情绪影响最终结果的判定。如果着急最好找中介。

●要算好账。这个店铺的人流量是多少？主客源是哪里？房租能谈到多少？装修该花多少钱？将来的产品结构怎么设计？这些都是必须要静下心来做的功课。

●符合租售比。便利店的售租比可直接反映店铺是否盈利，是否可继续营业下去的参考。租售比的公式为：日营业额÷月租金≥0.5。如日销售额3000元，房租6000元，售租比就是0.5。原则上≥0.5就可以开店，但售租比越高越好，而＜0.5则回报率不算高。一般传统便利店售租比可以在0.4，而鲜食/餐饮型便利店售租比则可达0.7。

●接受转让。如条件允许，一定要花转让费去拿好的店铺，前提条件是经过你自己测算并实地考察过的好店铺，这样做的好处是缩短了选址周期，本质上是节省了“养店”的过程与成本，价格方面需要因地制宜（一般10万元以内都是可以的）。

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二、方法：选址具体实操

●一定要能办烟草证：这个排在第一条，因为香烟是最大/最核心/复购率最高的流量品！很多实测店铺数据显示，香烟的营收几乎可以达到全店的50%！因此不能办烟草证的店铺不要租。每个城市的烟草证管理办法会有所区别，但基本上在保护范围内有店铺经营烟草的、离学校近的都是硬杠，具体需要咨询当地烟草证办理政策。

●1500户基准：目标客群如果是小区，那么这个小区入住总数不能低于1500户，否则即使30平以内的店都很难盈利。

●位置选最好。尽可能开在最好的位置，宁愿付转让费和高租金，也要最好的铺面。所谓的好，业界有个统称叫“A点位置”，即小区主入口大门的左右第一个，但一定要拿主要人流进口。不要选择马路对面，以及离主入口100米以外的中间位置开店。

●显眼度好。开间尽可能大于4米，大于6米最好，不然显眼度不好。门头窄纵深长的店不要；第二就是“金角”，可以吃到两条街的人流和传播量，可以看到很多零食店选址都会选址两条街的交汇角上开店。

●不能有台阶。原则上不能有台阶，因为超过三级就会影响生意，老人小孩不方便，年轻人懒得去。

●不要地下或二楼。这比门前有台阶的店铺还差，因为进出不方便，也不显眼。

●不小于30平米。小于30平米的店铺，陈列会受限，商品数量少的话，便利性就不够，购物空间比较拥挤，体验度就不好。

●慎选朝西店铺。大门朝西的店铺，从路边向里看，店内会比较暗，显眼度不好，而且有实测数据显示，西晒和非西晒店铺的销售额差距可达一倍！

●户型尽量正方。不规则的拐角，不利于商品陈列，浪费空间，顾客找商品也不方便。

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三、流量：店铺客流统计

1用工具做大数据分析

●百度地图：用百度的热力图功能，查看人群聚集的密度。

●链家或安居客：如果是社区店，用链家或安居客的工具查询整体户数、交房时间、入住率是多少，以及是否回迁/刚需/改善型房子，进行初步判断。

●58同城：通过锁定商圈寻找各种店面信息

●上上参谋：或者“边界猎手、商圈秀、萝卜选址”等APP，用于人口特征分析，如:一定距离范围内的人口数量、年龄、性别、收入情况、受教育程度等，但这些数据只作为基础参考，自行统计的现场竞争环境等小数据才是重点。

2自行测定精准流量

●门前3米的流量：商圈流量不等于店面流量，门前3米走过的才叫店面流量。尤其是多个小区入口的小区，更加要注意这一点。因此做前期流量统计时，一定只记录门店3米走过的流量。

●营业期间的流量：只统计你营业时间内的流量，太早或太晚的流量，对店铺经营没有意义。

●相对精准的流量：不统计年龄过大的、15岁以下的、开车/骑摩托/骑单车的流量。

●用计数器统计：买个计数器用心统计，可以只统计周一、周五、周日流量，再把每个月的这三天的统计数据进行归集整理。

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四、避坑：打死都不租的商铺

●经常转租的店：尤其本来就是经营便利店的店铺，很简单，不要高估自己能力。

●没有同行竞争的：如果一条街都没有一家便利店，或许就是没有市场，或者不成熟，营销上来讲，需要教育的市场营销费用最大。

●大超市/菜场旁店铺：人流不代表客流，这两个地方出来的顾客手上东西多，影响再次购买行为。

●新楼盘不要着急租：不要去做拓荒牛，不要去新商圈/新商场去开，一般要养1-2年，拓荒风险和成本都极高（新小区需要关注具体入住户数，参考上述实操方法）。

●租期小于5年的：因为从便利店经营来看，一般1-2年刚回本，如果此时遇到恶意涨价或不再出租的业主（店铺养熟后房东自营）就会比较被动，而且也不好对外转让。如果只签3年合约，除非有十足把握能在1.5年回本就可以签。还有时间短的店铺，在遇到拆迁补偿时也会比较吃亏。

●二手房东的不租：尽可能不租二房东的。因为产权风险、坐地起价、跑路风险。首先是不好确定该店铺的一些产权或民事类问题，其次是当你的生意好了，涨房租就越狠，无论到期后续签还是转让，都会比较被动，更严重的就是存在二房东跑路风险。

●非常计较的房东不租：这很好理解，如果在谈判期就非常计较，未来协调事情就会比较难，出尔反尔，甚至恶意涨房租的几率会增大。

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五、模型：租金与盈利模型

●入住户数：如果小区有2000户，一般主大门A点会经过70%的流量，2000户×70%入住率=1400户×1人/户=1400个顾客

●日均营收：入店基数大概为0.35，客单价设15元，即：1400个顾客×0.35入店率×15元客单价=日均营收7350元

●日均毛利：日均营收7350元×20%毛利率=1470元

●承受房租：租售比=日营收7350元÷月租金？≥0.5的话，那么这个店铺可以承受的月租金最好低于14000元。

但是如果是刚交房的新小区阶段，就需要预估入住率递增了。比如新小区现阶段只有有500户入住，年底预估入住到1000户，目前只有你一家便利店，可按0.5入店率测算。

●今年日营收约5625元
可承受房租为11250元/月
公式：500户+1000户÷2=750户×0.5入店率×15元客单价=未来日均营收5625元÷月租金11250元≥0.5假如今年同一条街有人开了另一家便利店，你的入店率只能按0.35算，日营收会下降，月承受房租也会下降。

●有一家竞品后，日营收下降为5625元
可承受的房租为7875元/月
公式：户+1000户÷2=750户×0.35入店率×15元客单价=未来日均营收3937元÷月租金7875元≥0.5

最后，生意有风险，投资须谨慎。